เอกสารสินเชื่อ จำนอง และหนี้สิน
เอกสารสินเชื่อและจำนองมีทั้งส่วนที่ธนาคารออกและส่วนที่เป็นสัญญาระหว่างคู่สัญญา ลำดับการรับรองจึงต่างกัน และงานจดจำนองที่ดินต้องทำต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน
เอกสารกลุ่มนี้แยกได้เป็นสองประเภท ประเภทแรกคือเอกสารที่ธนาคารออก เช่น หนังสือรับรองยอดหนี้คงเหลือ หนังสือรับรองการปลอดภาระหนี้ หรือตารางการผ่อนชำระ ประเภทที่สองคือสัญญาระหว่างคู่สัญญา เช่น สัญญากู้ยืมเงินและสัญญาจำนอง ซึ่งลงนามโดยคู่สัญญาเอง
การจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การลงนามกันเองโดยไม่จดทะเบียนไม่ทำให้เกิดสิทธิจำนองตามกฎหมาย ข้อนี้เป็นจุดที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติเข้าใจผิดบ่อยที่สุด
เมื่อคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอยู่ต่างประเทศและต้องมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทน หนังสือมอบอำนาจต้องลงนามต่อหน้าผู้มีอำนาจรับรองในประเทศนั้นหรือสถานเอกอัครราชทูตไทย และผ่านลำดับการรับรองก่อนนำมาใช้ต่อสำนักงานที่ดินหรือธนาคารในไทย
หากต้องนำเอกสารหนี้สินไปแสดงต่อธนาคารหรือหน่วยงานในต่างประเทศ เช่น เพื่อประเมินภาระหนี้ประกอบคำขอสินเชื่อ ต้องจัดทำคำแปลที่ระบุยอดและเงื่อนไขตรงกับต้นฉบับ และรับรองคำแปลตามที่ผู้รับเอกสารกำหนด
เอกสารที่ต้องเตรียม
- หนังสือรับรองยอดหนี้คงเหลือหรือหนังสือปลอดภาระหนี้จากธนาคาร
- สัญญากู้ยืมเงินหรือสัญญาจำนองฉบับที่ลงนามครบถ้วน
- หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ เช่น โฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
- บัตรประจำตัวประชาชนหรือหนังสือเดินทางของคู่สัญญา
- หนังสือมอบอำนาจพร้อมการรับรองตามลำดับ กรณีดำเนินการแทน
- คำแปลที่ระบุยอดและเงื่อนไขตรงกับต้นฉบับ
ลำดับขั้นตอน
- แยกให้ชัดว่าเอกสารใดออกโดยธนาคารและเอกสารใดเป็นสัญญาระหว่างคู่สัญญา
- ขอหนังสือรับรองยอดหนี้หรือหนังสือปลอดภาระหนี้จากธนาคารเจ้าหนี้
- งานจำนองอสังหาริมทรัพย์ ให้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินท้องที่
- เอกสารที่คู่สัญญาจัดทำขึ้นเอง ให้รับรองลายมือชื่อโดยทนายความผู้ทำคำรับรอง
- จัดทำคำแปลและยื่นรับรองที่กรมการกงสุลเมื่อผู้รับเอกสารกำหนด
เช็กลิสต์ก่อนยื่น
- ยอดหนี้ในหนังสือรับรองตรงกับตารางผ่อนชำระล่าสุด
- ชื่อคู่สัญญาสะกดตรงกับเอกสารแสดงตน
- เลขที่โฉนดหรือเลขที่ห้องชุดตรงกับหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์
- หนังสือมอบอำนาจระบุขอบเขตการกระทำที่ครอบคลุมงานที่จะไปดำเนินการ
- คำแปลสะท้อนเงื่อนไขดอกเบี้ยและกำหนดชำระตรงกับต้นฉบับ
คำแนะนำจากทีมงาน
- ขอหนังสือรับรองยอดหนี้ให้ระบุวันที่คำนวณ เพราะยอดเปลี่ยนทุกงวด
- ตรวจขอบเขตหนังสือมอบอำนาจกับสำนักงานที่ดินก่อนส่งไปให้ลงนามในต่างประเทศ
- เก็บสัญญาฉบับลงนามครบทุกหน้าไว้ รวมถึงหน้าที่ลงชื่อกำกับการแก้ไข
ข้อควรระวัง
- เข้าใจว่าเซ็นสัญญาจำนองกันเองแล้วมีผลผูกพันโดยไม่ต้องจดทะเบียน
- หนังสือมอบอำนาจเขียนกว้างหรือแคบเกินไปจนสำนักงานที่ดินไม่รับ
- คำแปลระบุอัตราดอกเบี้ยหรือกำหนดชำระคลาดเคลื่อนจากต้นฉบับ
คำถามที่พบบ่อย
สัญญาจำนองต้องจดทะเบียนหรือไม่
การจำนองอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การลงนามกันเองโดยไม่จดทะเบียนไม่ก่อให้เกิดสิทธิจำนอง
ขอหนังสือรับรองยอดหนี้จากใคร
จากธนาคารหรือสถาบันการเงินเจ้าหนี้ที่ถือสัญญา ไม่ใช่จากหน่วยงานราชการ
อยู่ต่างประเทศจะจดจำนองอย่างไร
ทำหนังสือมอบอำนาจโดยลงนามต่อหน้าผู้มีอำนาจรับรองในประเทศนั้นหรือสถานเอกอัครราชทูตไทย แล้วผ่านลำดับการรับรองก่อนนำมายื่นที่สำนักงานที่ดิน
เอกสารสินเชื่อต้องรับรองคำแปลไหม
หากนำไปใช้ต่อหน่วยงานต่างประเทศและหน่วยงานนั้นกำหนด ต้องรับรองคำแปลที่กรมการกงสุล และอาจต้องรับรองต่อที่สถานเอกอัครราชทูตของประเทศปลายทาง
หนังสือปลอดภาระหนี้ใช้ทำอะไร
ใช้แสดงว่าภาระหนี้ตามสัญญาสิ้นสุดแล้ว มักใช้ประกอบการไถ่ถอนจำนองที่สำนักงานที่ดินหรือประกอบคำขอสินเชื่อใหม่
ต้องการให้ทีมตรวจเอกสารก่อนยื่นสถานทูตหรือหน่วยงานปลายทาง ติดต่อ LINE @nycli โทร +66-83-249-4999 หรืออีเมล nycli@ilc.ltd เจ้าหน้าที่จะแจ้งขั้นตอน เอกสารที่ยังขาด และกรอบเวลาที่เป็นไปได้จริงตามกรณีของคุณ