ทายาทต่างชาติรับมรดกอสังหาริมทรัพย์ในไทย — ข้อจำกัดและกำหนดเวลา

ห้องชุดเป็นทรัพย์ที่คนต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ได้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด หากมีคุณสมบัติตามมาตรา 19 และอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คนต่างด้าวในอาคารชุดนั้นยังไม่เกินร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมด เมื่อรับมรดกห้องชุด ทายาทต่างชาติที่ไม่มีคุณสมบัติหรือกรณีที่อัตราส่วนเต็มแล้ว กฎหมายกำหนดให้ต้องจำหน่ายห้องชุดนั้นภายในหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์

ที่ดินเป็นคนละเรื่อง ประมวลกฎหมายที่ดินวางหลักห้ามคนต่างด้าวได้มาซึ่งที่ดิน เว้นแต่มีสนธิสัญญาหรือบทบัญญัติกฎหมายอนุญาต กรณีคนต่างด้าวได้ที่ดินมาโดยทางมรดกในฐานะทายาทโดยธรรม กฎหมายกำหนดให้ต้องจำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนด หากไม่จำหน่ายภายในกำหนด อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น จึงต้องวางแผนตั้งแต่ทราบว่ามีที่ดินอยู่ในกองมรดก

สิ่งปลูกสร้างแยกจากที่ดินได้ในทางกฎหมายไทย ทายาทต่างชาติจึงอาจรับมรดกตัวบ้านได้แม้จะมีข้อจำกัดในส่วนที่ดิน ทางเลือกที่ใช้กันคือรับมรดกสิ่งปลูกสร้างพร้อมทำสัญญาเช่าที่ดินที่จดทะเบียน หรือขายทรัพย์ทั้งแปลงแล้วแบ่งเงินตามส่วน ทางเลือกที่เหมาะสมขึ้นกับข้อเท็จจริงของแต่ละกอง จึงควรตรวจเอกสารสิทธิก่อนตัดสินใจ

ก่อนโอนมรดกห้องชุด นิติบุคคลอาคารชุดต้องออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ และหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คนต่างด้าว ณ ขณะนั้น สองฉบับนี้เป็นเงื่อนไขที่สำนักงานที่ดินใช้พิจารณา หากค่าส่วนกลางค้างชำระ ต้องชำระให้เสร็จก่อนจึงจะได้หนังสือปลอดหนี้ ควรตรวจยอดค้างตั้งแต่เริ่มรวบรวมเอกสาร

ด้านภาษี พระราชบัญญัติภาษีการรับมรดก พ.ศ. 2558 กำหนดให้ผู้รับมรดกเสียภาษีเฉพาะมูลค่ามรดกส่วนที่เกินหนึ่งร้อยล้านบาทต่อเจ้ามรดกหนึ่งราย โดยอัตราแตกต่างกันระหว่างผู้รับที่เป็นบุพการีหรือผู้สืบสันดานกับผู้รับรายอื่น ส่วนค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนมรดกที่สำนักงานที่ดินเป็นคนละส่วนกับภาษีนี้ และอัตราที่ใช้จริงผันแปรตามประกาศของหน่วยงาน ควรตรวจกับกรมสรรพากรและสำนักงานที่ดินท้องที่ก่อนวางแผน