เอกสารอสังหาริมทรัพย์และที่ดิน 6 กรณี

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ทวิ กำหนดว่าคนต่างด้าวและนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวจะถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดรวมกันได้ไม่เกินร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น อัตราส่วนนี้คิดจากเนื้อที่ ไม่ใช่จำนวนห้อง อาคารชุดที่ขายคนต่างชาติไปแล้วเต็มโควตาจะโอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติรายใหม่ไม่ได้ จึงต้องขอหนังสือรับรองอัตราส่วนจากนิติบุคคลอาคารชุดก่อนวางเงินก้อนใหญ่ ไม่ใช่ก่อนวันโอนเพียงไม่กี่วัน

มาตรา 19 ตรี กำหนดหลักฐานที่คนต่างด้าวต้องแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ กรณีที่พบบ่อยที่สุดคือการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรและแลกเป็นเงินบาทเพื่อซื้อห้องชุด โดยใช้หลักฐานจากธนาคารพาณิชย์ที่รับโอน ปัจจุบันธนาคารออกเป็นหนังสือรับรองการโอนเงินจากต่างประเทศตามระเบียบของธนาคารแห่งประเทศไทย ชื่อเรียกและรูปแบบเอกสารเปลี่ยนตามประกาศของธนาคารแห่งประเทศไทยเป็นระยะ จึงควรแจ้งธนาคารตั้งแต่วันโอนเงินว่าจะนำไปใช้ซื้อห้องชุด เพื่อให้ระบุวัตถุประสงค์และชื่อผู้ซื้อให้ตรงกับผู้ที่จะถือกรรมสิทธิ์

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 กำหนดว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด มิฉะนั้นฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ และถ้าเช่าเกินสามปีหรือกำหนดตลอดอายุผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นบังคับได้เพียงสามปี ข้อนี้เป็นสาเหตุที่สัญญาเช่ายาวซึ่งเซ็นกันเองโดยไม่จดทะเบียน กลายเป็นสัญญาสามปีเมื่อมีข้อพิพาท

มาตรา 540 กำหนดว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์ห้ามเกินสามสิบปี ถ้าทำสัญญาเกินกว่านั้นให้ลดลงเหลือสามสิบปี และเมื่อครบกำหนดอาจต่อสัญญาได้อีกแต่ต้องไม่เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา คำมั่นว่าจะให้เช่าต่ออีกสามสิบปีที่เขียนไว้ในสัญญาแรกจึงไม่ได้แปลว่าผู้เช่าได้สิทธิหกสิบปีโดยอัตโนมัติ ศาลไทยเคยวินิจฉัยประเด็นผลผูกพันของคำมั่นในลักษณะนี้ไว้หลายแนว การพึ่งพาคำมั่นเพียงอย่างเดียวจึงมีความเสี่ยงที่ควรประเมินกับทนายความก่อนลงทุนก้อนใหญ่

สิทธิเก็บกินตามมาตรา 1417 ให้ผู้ทรงสิทธิมีสิทธิครอบครอง ใช้ และถือเอาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงให้ผู้อื่นเช่าได้ตามขอบเขตที่กฎหมายและข้อตกลงกำหนด มาตรา 1418 กำหนดว่าสิทธิเก็บกินจะตั้งไว้ตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิหรือมีกำหนดเวลาก็ได้ แต่ถ้ามีกำหนดเวลาต้องไม่เกินสามสิบปี และเมื่อผู้ทรงสิทธิถึงแก่ความตาย สิทธิเก็บกินย่อมสิ้นไป ตกทอดเป็นมรดกไม่ได้

สิทธิเหนือพื้นดินตามมาตรา 1410 ให้สิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือไม้ยืนต้นบนที่ดินของผู้อื่น ต่างจากสิทธิเก็บกินตรงที่โฟกัสอยู่ที่สิ่งปลูกสร้าง จึงเป็นเครื่องมือที่ใช้บ่อยเมื่อคนหนึ่งเป็นเจ้าของบ้านแต่ที่ดินเป็นของอีกคน มาตรา 1412 ให้ก่อตั้งได้โดยมีกำหนดเวลาหรือตลอดชีวิต และถ้ามีกำหนดเวลาต้องไม่เกินสามสิบปีเช่นกัน ต่างจากสิทธิเก็บกินตรงที่สิทธิเหนือพื้นดินโอนและตกทอดทางมรดกได้ เว้นแต่จะตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น

กรมที่ดินกำหนดแบบพิมพ์หนังสือมอบอำนาจไว้เป็นการเฉพาะ แบบ ท.ด.21 ใช้สำหรับที่ดิน และแบบ อ.ช.21 ใช้สำหรับห้องชุด สำนักงานที่ดินจะยึดตามแบบพิมพ์ของกรมเป็นหลัก การใช้หนังสือมอบอำนาจทั่วไปที่ร่างเองมักถูกปฏิเสธ จึงควรขอแบบพิมพ์ที่ถูกต้องและกรอกข้อความให้ครบก่อนส่งไปลงนามที่ต่างประเทศ

ข้อความที่มอบอำนาจต้องระบุการกระทำที่ต้องการให้ทำอย่างชัดเจน เช่น ขายที่ดินโฉนดเลขที่ใด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ จังหวัด และชื่อผู้รับมอบอำนาจครบถ้วน การเขียนกว้างว่าให้ดำเนินการแทนได้ทุกอย่างมักถูกทักท้วง และช่องว่างที่ไม่ได้กรอกเป็นความเสี่ยงที่ผู้รับมอบอำนาจจะเติมข้อความภายหลัง ควรขีดฆ่าช่องว่างและลงนามกำกับ

โฉนดที่ดินไทยมีข้อมูลเฉพาะที่แปลผิดได้ง่าย ทั้งเลขที่โฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ระวาง เนื้อที่ในหน่วยไร่ งาน และตารางวา ตลอดจนสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดที่บันทึกการซื้อขาย จำนอง และภาระผูกพันตามลำดับเวลา ผู้รับเอกสารในต่างประเทศมักสนใจสารบัญหลังโฉนดไม่น้อยกว่าหน้าแรก การแปลจึงต้องครอบคลุมทั้งสองด้าน ไม่ใช่เฉพาะหน้าที่มีชื่อเจ้าของ

หน่วยพื้นที่ของไทยไม่มีในระบบเมตริกสากลโดยตรง งานแปลที่ดีจะคงหน่วยเดิมไว้พร้อมวงเล็บค่าประมาณเป็นตารางเมตร โดยหนึ่งไร่เท่ากับสี่งาน หนึ่งงานเท่ากับหนึ่งร้อยตารางวา และหนึ่งตารางวาเท่ากับสี่ตารางเมตร การละหน่วยเดิมทิ้งทำให้ตรวจสอบย้อนกลับกับต้นฉบับไม่ได้

หนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามมาตรา 29 ของพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 เป็นเอกสารที่ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดออกให้ ยืนยันว่าห้องชุดนั้นไม่มีหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระ พนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินใช้ประกอบการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ถ้ามีหนี้ค้างต้องชำระให้ครบก่อน มิฉะนั้นการโอนดำเนินต่อไม่ได้

ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดเป็นเอกสารที่จดทะเบียนไว้กับพนักงานเจ้าหน้าที่ กำหนดสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วม อัตราส่วนค่าใช้จ่ายส่วนกลาง วิธีเรียกประชุม และข้อจำกัดการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง เจ้าของร่วมชาวต่างชาติที่ต้องการเข้าใจสิทธิของตนอย่างครบถ้วนมักต้องใช้คำแปลที่รับรองแล้ว เพราะข้อบังคับต้นฉบับจัดทำเป็นภาษาไทย