สัญญาเช่าที่ดินหรืออาคาร 30 ปี และการจดทะเบียน

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 กำหนดว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด มิฉะนั้นฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ และถ้าเช่าเกินสามปีหรือกำหนดตลอดอายุผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นบังคับได้เพียงสามปี ข้อนี้เป็นสาเหตุที่สัญญาเช่ายาวซึ่งเซ็นกันเองโดยไม่จดทะเบียน กลายเป็นสัญญาสามปีเมื่อมีข้อพิพาท

มาตรา 540 กำหนดว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์ห้ามเกินสามสิบปี ถ้าทำสัญญาเกินกว่านั้นให้ลดลงเหลือสามสิบปี และเมื่อครบกำหนดอาจต่อสัญญาได้อีกแต่ต้องไม่เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา คำมั่นว่าจะให้เช่าต่ออีกสามสิบปีที่เขียนไว้ในสัญญาแรกจึงไม่ได้แปลว่าผู้เช่าได้สิทธิหกสิบปีโดยอัตโนมัติ ศาลไทยเคยวินิจฉัยประเด็นผลผูกพันของคำมั่นในลักษณะนี้ไว้หลายแนว การพึ่งพาคำมั่นเพียงอย่างเดียวจึงมีความเสี่ยงที่ควรประเมินกับทนายความก่อนลงทุนก้อนใหญ่

พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 เปิดช่องให้เช่าเกินสามสิบปีได้เฉพาะการเช่าเพื่อพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมตามหลักเกณฑ์ ขนาดที่ดิน และการอนุญาตที่กฎหมายกำหนด ไม่ใช่ช่องทางสำหรับที่อยู่อาศัยทั่วไป ผู้ที่ต้องการใช้เส้นทางนี้ต้องตรวจคุณสมบัติของโครงการกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อน

สัญญาเช่าที่จดทะเบียนจะถูกสลักหลังไว้ในโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ทำให้ผูกพันผู้รับโอนกรรมสิทธิ์รายใหม่ด้วย ในทางปฏิบัติจึงควรตรวจสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดก่อนทำสัญญา เพื่อดูว่ามีการจำนอง สิทธิเก็บกิน ภาระจำยอม หรือการเช่าอื่นที่จดไว้ก่อนหรือไม่

หากคู่สัญญาฝ่ายใดเป็นชาวต่างชาติ สำนักงานที่ดินจะขอคำแปลของหนังสือเดินทางหรือเอกสารประจำตัว และมักขอให้มีล่ามหรือคำแปลสัญญาที่ผู้เช่าเข้าใจ เพื่อยืนยันว่าคู่สัญญาเข้าใจข้อความที่จดทะเบียน แนวปฏิบัติในรายละเอียดผันแปรตามสำนักงานที่ดินท้องที่