ซื้อห้องชุดในนามคนต่างชาติ (โควตา 49%)

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ทวิ กำหนดว่าคนต่างด้าวและนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวจะถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดรวมกันได้ไม่เกินร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น อัตราส่วนนี้คิดจากเนื้อที่ ไม่ใช่จำนวนห้อง อาคารชุดที่ขายคนต่างชาติไปแล้วเต็มโควตาจะโอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติรายใหม่ไม่ได้ จึงต้องขอหนังสือรับรองอัตราส่วนจากนิติบุคคลอาคารชุดก่อนวางเงินก้อนใหญ่ ไม่ใช่ก่อนวันโอนเพียงไม่กี่วัน

มาตรา 19 ตรี กำหนดหลักฐานที่คนต่างด้าวต้องแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ กรณีที่พบบ่อยที่สุดคือการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรและแลกเป็นเงินบาทเพื่อซื้อห้องชุด โดยใช้หลักฐานจากธนาคารพาณิชย์ที่รับโอน ปัจจุบันธนาคารออกเป็นหนังสือรับรองการโอนเงินจากต่างประเทศตามระเบียบของธนาคารแห่งประเทศไทย ชื่อเรียกและรูปแบบเอกสารเปลี่ยนตามประกาศของธนาคารแห่งประเทศไทยเป็นระยะ จึงควรแจ้งธนาคารตั้งแต่วันโอนเงินว่าจะนำไปใช้ซื้อห้องชุด เพื่อให้ระบุวัตถุประสงค์และชื่อผู้ซื้อให้ตรงกับผู้ที่จะถือกรรมสิทธิ์

ชื่อผู้โอนเงินควรเป็นชื่อเดียวกับผู้ซื้อ หากเงินโอนมาจากบัญชีของบุคคลอื่น เช่น คู่สมรสหรือบริษัท สำนักงานที่ดินบางแห่งจะขอเอกสารเพิ่มเพื่อเชื่อมโยงว่าเงินก้อนนั้นเป็นของผู้ซื้อ แนวปฏิบัติในรายละเอียดผันแปรตามสำนักงานที่ดินท้องที่ ควรสอบถามสำนักงานที่ดินที่ห้องชุดตั้งอยู่ล่วงหน้าแทนการอนุมานจากประสบการณ์ของโครงการอื่น

ชื่อในหนังสือเดินทาง สัญญาจะซื้อจะขาย หลักฐานการโอนเงิน และหนังสือรับรองปลอดหนี้ ต้องสะกดตรงกันทุกฉบับ ถ้าเอกสารต้นทางเป็นภาษาอื่นที่ไม่ใช่ไทยหรืออังกฤษ ต้องมีคำแปลที่รับรองแล้ว การสะกดชื่อไม่ตรงกันเป็นสาเหตุที่ทำให้ต้องเลื่อนวันโอนบ่อยที่สุด และแก้ไขในวันโอนไม่ได้

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนและภาษีที่เกี่ยวข้องคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาซื้อขายตามหลักเกณฑ์ของกรมที่ดินและกรมสรรพากร อัตราบางรายการถูกปรับด้วยมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เป็นช่วง ๆ จึงผันแปรตามช่วงเวลาและประเภททรัพย์ ให้ตรวจสอบอัตราที่ใช้จริงกับสำนักงานที่ดินท้องที่ในวันใกล้โอน และตกลงในสัญญาให้ชัดว่าฝ่ายใดรับภาระส่วนใด