สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน และสิทธิอาศัย

สิทธิเก็บกินตามมาตรา 1417 ให้ผู้ทรงสิทธิมีสิทธิครอบครอง ใช้ และถือเอาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงให้ผู้อื่นเช่าได้ตามขอบเขตที่กฎหมายและข้อตกลงกำหนด มาตรา 1418 กำหนดว่าสิทธิเก็บกินจะตั้งไว้ตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิหรือมีกำหนดเวลาก็ได้ แต่ถ้ามีกำหนดเวลาต้องไม่เกินสามสิบปี และเมื่อผู้ทรงสิทธิถึงแก่ความตาย สิทธิเก็บกินย่อมสิ้นไป ตกทอดเป็นมรดกไม่ได้

สิทธิเหนือพื้นดินตามมาตรา 1410 ให้สิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือไม้ยืนต้นบนที่ดินของผู้อื่น ต่างจากสิทธิเก็บกินตรงที่โฟกัสอยู่ที่สิ่งปลูกสร้าง จึงเป็นเครื่องมือที่ใช้บ่อยเมื่อคนหนึ่งเป็นเจ้าของบ้านแต่ที่ดินเป็นของอีกคน มาตรา 1412 ให้ก่อตั้งได้โดยมีกำหนดเวลาหรือตลอดชีวิต และถ้ามีกำหนดเวลาต้องไม่เกินสามสิบปีเช่นกัน ต่างจากสิทธิเก็บกินตรงที่สิทธิเหนือพื้นดินโอนและตกทอดทางมรดกได้ เว้นแต่จะตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น

สิทธิอาศัยตามมาตรา 1402 ให้สิทธิอยู่อาศัยในโรงเรือนของผู้อื่นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า มาตรา 1403 จำกัดว่าถ้ากำหนดเวลาไว้ต้องไม่เกินสามสิบปี และมาตรา 1404 กำหนดว่าสิทธิอาศัยโอนกันไม่ได้แม้โดยทางมรดก ขอบเขตจึงแคบกว่าสิทธิเก็บกินอย่างชัดเจน

ทั้งสามสิทธินี้เป็นทรัพยสิทธิที่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินจึงจะยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกได้ เมื่อจดแล้วจะปรากฏในสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนด และมีผลผูกพันผู้รับโอนที่ดินรายต่อไป ข้อตกลงที่เขียนกันเองโดยไม่จดทะเบียนมีผลระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น

ในทางปฏิบัติ ครอบครัวที่มีคู่สมรสเป็นชาวต่างชาติมักใช้สิทธิเก็บกินหรือสิทธิเหนือพื้นดินเพื่อให้คู่สมรสต่างชาติมีสิทธิใช้ประโยชน์ในบ้านหรือที่ดินที่คู่สมรสไทยถือกรรมสิทธิ์ ทั้งนี้การจัดโครงสร้างต้องไม่เป็นการถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าวซึ่งขัดต่อประมวลกฎหมายที่ดิน ควรปรึกษาทนายความให้ประเมินข้อเท็จจริงเป็นรายกรณีก่อนดำเนินการ